1. Jeg mangler en bolig
Hvordan kan jeg få en almen lejebolig?
Hvis du ønsker en anden bolig, kan du f.eks. skrive dig op til en ledig bolig hos en almen boligorganisation. På boligportalen DanmarkBolig.dk er der en oversigt over samtlige almene boliger, herunder hvilke boliger, der aktuelt er ledige.
Det er også muligt at henvende sig til sin kommune og bede om hjælp til at finde en ledig bolig. Kommunerne kan råde over hver fjerde ledige almene bolig, som kan tilbydes borgere med et akut og påtrængende boligsocialt problem. Kommunen fører ikke venteliste, men skal foretage en konkret og individuel vurdering af de boligsociale behov. Det er dermed kommunen der vurderer, om den enkelte borger bør anvises en bolig.
Da vurderingen beror på et skøn, er der ikke mulighed for at klage, hvis kommunen ikke imødekommer anmodningen om hjælp til en bolig. Hvis den boligsøgende er uenig i kommunens vurdering, eller situationen ændrer sig, vil sagen kunne forelægges igen.
2. Klage over boligorganisation
Hvor kan jeg klage over et alment boligselskab, hvis jeg som lejer føler mig dårligt behandlet, og/eller jeg mener, at boligselskabet ikke lever op til deres forpligtelser?
Du kan klage til beboerklagenævnet.
Lejere i almene boliger kan klage til beboerklagenævnet over afgørelser truffet af boligorganisationen vedrørende den enkelte lejekontrakt samt boligorganisationens anvisning af ledige almene familieboliger efter ventelisten.
Herudover kan almene lejere klage til beboerklagenævnet over lovligheden af beslutninger truffet i de beboerdemokratiske organer.
Du kan også klage til det kommunale tilsyn med almene boligorganisationer.
Efter almenboligloven fører kommunalbestyrelsen tilsyn med de almene boligorganisationer. Lejere i almene boliger, som mener den almene bolig-organisation begår fejl eller ikke lever op til sine forpligtigelser, kan klage til kommunernes tilsyn med de almene boligorganisationer. Kommunen kan henvise sager til beboerklagenævnet, når de vedrører forhold, som ligger inden for beboerklagenævnets kompetence. Ved mere generelle problemstillinger må kommunalbestyrelsen tage sagen op med boligorganisationen.
Beboerklagenævnet og/eller tilsynet med de almene boligorganisationer i ens bopælskommune kan almindeligvis kontaktes via kommunens hjemmeside.
3. Klage over det kommunale tilsyn
Hvad hvis det kommunale tilsyn ikke reagerer?
Du kan klage til Ankestyrelsen.
Kommunalbestyrelsen skal føre det tilsyn, som anses for nødvendigt i lyset af en vurdering af boligorganisationen og dens afdelinger. Kommunalbestyrelsen skal derfor reagere, hvis de får henvendelser, der giver grundlag for at antage, at driften ikke varetages tilfredsstillende.
Såfremt du ønsker at klage over det kommunale tilsyn, skal dette ske til Ankestyrelsen.
Ankestyrelsen varetager et retligt tilsyn med kommunalbestyrelsen. Ankestyrelsens tilsyn kan ikke tage stilling til, om en kommune har handlet rimeligt eller hensigtsmæssigt eller til spørgsmål om skønsudøvelse, så længe skønnet udøves inden for de rammer, der er fastsat i lovgivningen.
Ankestyrelsen beslutter selv, om der er tilstrækkelig anledning til at rejse en tilsynssag. En borger eller andre har således ikke krav på at få rejst en tilsynssag.
4. Huslejestigninger pga. henlæggelser
Min husleje er steget meget – og vi har på beboermøde fået fortalt, at det skyldes, at afdelingen skal spare mere op til vedligeholdelse. Hvorfor skal vi betale til opsparing – og hvor meget må det fylde i huslejen?
Vedligeholdelsesområdet i den almene boligsektor er underlagt regulering, hvis formål overordnet set er at sikre en tæt sammenhæng mellem lejernes forbrug af (slid på) boligen på den ene side og lejernes betaling via huslejen på den anden side.
Dette princip indebærer for det første, at der løbende skal henlægges til vedligeholdelse, således at vedligeholdelsesudgiften forbundet med de løbende vedligeholdelsesaktiviteter i afdelingerne ikke kun betales af lejerne, som bor der på tidspunktet for vedligeholdelsesarbejdets udførelse, men også af tidligere lejere, som har bidraget til det løbende slid på bygningerne.
For det andet indebærer det, at der ikke må spares op til fremtidige forbedringer, fordi det modsat medfører, at betalingen for forbedringer fremrykkes til nuværende lejere, der ikke nødvendigvis selv har gavn af en fremtidig forbedring af det lejede. Det er således i praksis nødvendigt at sondre mellem vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Denne sondring kan være vanskelig at foretage i den daglige drift og vil indeholde elementer af skøn. Fx vil mange arbejder indeholde et element af såvel vedligeholdelse som forbedring.
Formålet med henlæggelserne til vedligeholdelse er også at sikre en udjævning af udgifterne hertil. Via en opsparing til kommende udgifter kan store udsving i huslejen undgås. Afdelingerne kan anvende mere af opsparingen, end der er budgetlagt med, hvis udgifterne i planen kommer før end beregnet. Der skal altid minimum stå årets henlæggelser på opsparingskontoen (konto 401), men der er ikke et lovfastsat maksimum.
Afdelingernes henlæggelser foretages på baggrund af de godkendte budgetter og vedligeholdelses- og fornyelsesplaner. Såfremt de budgetterede henlæggelser konstateres utilstrækkelige i væsentlig grad, kan en eventuel ajourføring og tilhørende lejeregulering ske efter de almindelige regler for huslejestigninger og varsel herfor.
5. Plejeboliggaranti og venteliste
Jeg skal flytte i en plejebolig, men hvor står jeg på kommunens venteliste - hvorfor tager det så lang tid, og hvor kan jeg klage over kommunen?
Efter almenboliglovens § 54 a, skal kommunalbestyrelsen tilbyde en almen plejebolig eller en plads i et plejehjem til ældre, der har behov for en sådan bolig eller plads, senest to måneder efter, at kommunalbestyrelsen har truffet afgørelse om, at den pågældende har behovet. Garantien gælder dog ikke, hvis den ældre benytter sig af reglerne om frit valg til at vælge en plejebolig.
Kommunalbestyrelsens administration af plejeboliggarantien er omfattet af de almindelige regler om det retlige tilsyn med kommunerne efter lov om kommunernes styrelse. Tilsynet er placeret i Ankestyrelsen. Hvis en kommunalbestyrelse ikke opfylder garantien, vil der efter regler i lov om kommunernes styrelse kunne rejses en sag hos de kommunale tilsynsmyndigheder. De kommunale tilsynsmyndigheder har forskellige sanktionsmuligheder, når en kommune ikke overholder lovgivningen. Disse spænder fra vejledende udtalelser til tvangsbøder. Tilsynet skal dog altid sørge for, at sanktionerne er proportionale med problemet.
Med hensyn til ventelisten kan det oplyses, at almene plejeboliger anvises til de personer, som har størst behov for den pågældende bolig, og derefter til de personer, som i længst tid har stået på ventelisten. I behovsvurderingen indgår den enkeltes sociale, fysiske, psykiske og økonomiske forhold. Det fremgår af § 20, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 977 af 21. august 2024 om udlejning af almene boliger m.v. (Læs mere).
For personer, som gør brug af reglerne om frit valg af plejebolig, og som derfor kan stå på venteliste i længere tid, fremgår det af ovennævnte bekendtgørelses § 25, stk. 4, at kommunalbestyrelsen skal sikre, at bl.a. antallet af personer på ventelisten og den gennemsnitlige ventetid fremgår på en lettilgængelig måde på kommunens hjemmeside eller i skriftlig form. Det bør således være let at få information om antallet af personer på venteliste og den gennemsnitlige ventetid til en bestemt plejeboligbebyggelse.
6. Udlejningskriterier og fleksibel udlejning
Jeg kan ikke få en bolig i det område jeg ønsker på grund af parallelsamfundslovgivningen, hvorfor og hvad kan jeg gøre?
Almene afdelinger i forebyggelsesområder, udsatte boligområder, parallelsamfund og omdannelsesområder skal anvise de ledige boliger til lejere, der er under uddannelse eller i beskæftigelse, jf. almenboligloven § 60 stk. 4.
Hvis det område, du ønsker at bo i ikke fremgår af en af listerne, er kommunen ikke forpligtet til at udleje efter de særlige kriterier i § 60 stk. 4.
På trods af det, kan andre boligområder dog godt være omfattet af fleksibel udlejning, hvor der indgås en aftale mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationerne om særlige udlejningskriterier, jf. almenboligloven § 60 stk. 1. Boligorganisationer og kommuner kan beslutte at indføre kriterier, som giver fortrin til bestemte grupper, fx folk i beskæftigelse for at forebygge, at et boligområde igen bliver udsat. Andre grupper vil også kunne tilgodeses med fortrinsret.
Det bemærkes, at fleksibel udlejning er udlejning efter ventelisteprincippet, men indebærer, at boligsøgende på ventelisterne, der opfylder de aftaler eller fastsatte kriterier, gives prioritet ved udlejningen. Der er ikke tale om afvisning af boligsøgende, men at grupper af boligsøgende på ventelisten får fortrinsret til ledige almene boliger. Hvis der ikke er boligsøgende på ventelisten, der opfylder de aftale eller fastsatte kriterier, skal den ledige bolig udlejes til den, der står øverst på ventelisten.
Hvis du er utilfreds med udlejningskriterier, der giver fortrinsret i en boligafdeling, kan du rette henvendelse til din kommunalbestyrelse, som har fastsat dem sammen med boligorganisationen.