FAQ - Byggeri og boliglovgivning

Andelsboliger

1. Hvordan værdiansættes min andel?

Værdien af en andelsbolig må ikke overstige værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Vedtægterne kan ikke gyldigt indeholde bestemmelser, der sætter en højere pris end maksimalprisen. Det er som udgangspunkt generalforsamlingen, der fastsætter, hvilken metode der anvendes til fastsættelse af værdien af foreningens ejendom.

Der henvises i øvrigt til vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger.

2. Hvad er et nøgleoplysningsskema?

Nøgleoplysningsskemaet skal sikre, at køberen har tilstrækkeligt med oplysninger om andelsboligforeningens forhold. Sælgeren skal udlevere en række dokumenter og nøgleoplysninger vedrørende andelsboligen og foreningen inden aftalen indgås. Andelsboligforeningen skal udlevere et udfyldt skema til sælgeren senest 10 arbejdsdage efter, at sælgeren anmoder foreningen om det.

Du kan i øvrigt læse mere om nøgleoplysningsskemaet her.

3. Må jeg leje min andelsbolig ud?

Hvorvidt du som andelshaver må leje din andelsbolig ud, vil fremgå af vedtægterne.

4. Hvilke regler gælder for min andelsbolig

Overordnet sætter andelsboligloven rammerne for andelsboliger, men den enkelte andelsboligforenings vedtægter fastsætter de nærmere regler for din forening. Du vil derfor ofte kunne finde mere information i vedtægterne, seneste referat fra generalforsamling eller hos din administrator.

Læs mere i andelsboligloven her. Vær opmærksom på efterfølgende ændringer.

Ejerboliger

1. Hvad er normalvedtægterne og hvornår gælder de?

Normalvedtægten regulerer forholdene i ejerforeningerne, medmindre andet er vedtaget i en gyldig og tinglyst særvedtægt for den enkelte forening.

Læs mere om normalvedtægten her.

2. Må jeg leje min ejerlejlighed ud?

Det afhænger af ejerforeningens vedtægter. Hvis ikke andet er vedtaget gælder normalvedtægten. Det følger af normalvedtægten, at det er tilladt at udleje sin ejerlejlighed. Udlejer skal oplyse foreningen om varigheden af udlejning, lejers navn og kontaktoplysninger samt eventuelle ændringer i egne kontaktoplysninger.

Yderligere fremgår det af normalvedtægten, at såfremt du ønsker at korttidsudleje din ejerbolig, kan du maksimalt gøre det fire gange pr. kalenderår og maksimalt 30 dage i alt pr. kalenderår.

Er der en særvedtægt i ejerforeningen, og fremgår der ikke et forbud mod udlejning, vil du som ejer frit kunne udleje din bolig – med ovenstående indskrænkninger efter normalvedtægten.

Privat udlejning

1. Findes der en liste over regulerede kommuner?

Ministeriet har hverken en liste over regulerede eller uregulerede kommuner.

Kommunalbestyrelsen kan træffe afgørelser, om kommunen skal være reguleret eller ej. Beslutningen skal offentliggøres i Statstidende og på den måde, som er sædvanlig for kommunen.

Du kan finde link til Statstidende her.

2. Hvad må min husleje være?

Husleje kan fastsættes efter tre forskellige regelsæt: omkostningsbestemt husleje, det lejedes værdi og fri leje. Din leje vil afhænge af hvilke regelsæt, der finder anvendelse. Det er i alle tilfælde huslejenævnet i første instans, der afgør, om huslejen er fastsat korrekt, og som har mulighed for at ændre lejen.

Omkostningsbestemt husleje

Huslejen skal fastsættes således, at ejendommens nødvendige driftsudgifter er dækket tillagt et fastlagt afkast. Hertil kan der være tillagt et forbedringstillæg, hvis lejemålet er blevet forbedret. Reglerne om omkostningsbestemt husleje gælder kun i regulerede kommuner, hvor ejendommen pr. 1. januar 1995 havde syv eller flere beboelseslejemål. Er lejemålet blevet gennemgribende forbedret, kan lejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi.

Det lejedes værdi

Fastsættes huslejen efter det lejedes værdi, er det kvaliteten af lejemålet, der afgør huslejen. Dette gøres ved at sammenligne lignende lejemål i området/kvarteret ud fra beliggenhed, art, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Fri leje

Lejen fastsættes frit på baggrund af aftale mellem lejer og udlejer. Aftalen kan alene reguleres, hvis den strider mod aftalelovens regler om urimelighed og redelig handlemåde. Hvis lejen er fastsat efter reglerne om fri leje, skal dette fremgå af lejekontrakten.

3. Må min udlejer godt hæve huslejen?

Hvorvidt udlejer gyldigt kan hæve huslejen afhænger af flere parametre. I første omgang er det væsentligt, hvad der er aftalt.

Omkostningsbestemt husleje

Er huslejen fastsat på baggrund af reglerne om omkostningsbestemt husleje, kan der ske lejeforhøjelse, når ejendommens nødvendige driftsomkostninger stiger.

Det lejedes værdi

Er huslejen fastsat på baggrund af reglerne om det lejedes værdi, kan lejen reguleres, hvis lejen ikke længere svarer til værdien af det lejede. Udlejer vil kunne kræve lejen hævet, hvis lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi og lejer vil kunne kræve lejen nedsat, hvis lejen ligger væsentligt over det lejedes værdi.

Ønsker udlejer lejeforhøjelse, skal det 3 måneder forinden, varsles skriftligt, hvor lejeforhøjelsens størrelse og grund beskrives. Varslet skal også indeholde om lejers adgang til at gøre indsigelse. Praksis har fastslået, at væsentligheden kræver minimum 10 % afvigelse fra det lejedes værdi.

Nettoprisindeksregulering

Såfremt der er indgået aftale om nettoprisindeksregulering, kan udlejer ved meddelelse herom lade huslejen stige på baggrund af heraf. Det er den eneste årlig regulering af huslejen, som gyldigt kan aftaltes.

Skatter og afgifter

Udlejer kan regulere huslejen på baggrund af ændringer i skatter og afgifter, der påvirker ejendommen. Ved fri leje kan dette alene varsles, hvis der er taget forbehold for det i aftalen.

Trappeleje

Trappeleje dækker over en fast årlig stigning i huslejen. Det er ikke længere muligt gyldigt at aftale trappeleje. Hvis lejekontrakten er indgået før 1. juli 2015, er trappelejeklausuler gyldige og fortsætter som aftalt.

Forbedringstillæg

Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

4. Lejers vedligeholdelsespligt

Lejer har pligt til at vedligeholde låse og nøgler til det lejede. Udgangspunktet er, at udlejer herudover skal vedligeholde det lejede, dog kan det aftales, at lejer skal overtage den indvendige vedligeholdelse. Den indvendig vedligeholdelse omfatter kun hvidtning af lofter, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Udlejer har den udvendige vedligeholdelse, som indebærer alt andet end den indvendige vedligeholdelse. Det kan aftales, at lejer skal vedligeholde den have, der indgår i det lejede.

Når lejer fraflytter, skal det lejede leveres tilbage i samme stand som ved overtagelsen, med undtagelse af den forringelse, der skyldes slid og ælde, som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt. Lejer er dog altid ansvarlig for forringelse, der ligger udover almindeligt slid og ælde.

Huslejenævnet har som første instans kompetence til at træffe afgørelse om tilbagebetaling af depositum og vedligeholdelse.

5. Hvilke krav er der til indflytning?

Hvis udlejer har mere end ét beboelseslejemål, skal udlejer syne lejemålet og udarbejde en indflytningsrapport. Lejer skal indkaldes til synet.

Deltager lejer ikke i synet, eller ønsker lejer ikke at kvittere for modtagelsen af rapporten, skal den sendes til lejer senest 2 uger efter synet. Hvis ikke der indkaldes til indflytningssyn eller fremsendes indflytningsrapport, mister udlejer sit istandsættelseskrav. Har udlejer ikke mere end et beboelseslejemål, er der ikke krav til, at der foretages indflytningssyn.

6. Hvilke krav er der til fraflytning?

Lejer skal senest 8 dage før fraflytningsdagen opgive en adresse, hvortil udlejer kan sende meddelelser. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12 på fraflytningsdagen.

Har udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal udlejer syne lejemålet senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytningen er fundet af sted. Lejer skal skriftligt indkaldes til synet med mindst 1 uges varsel. Der kan aftales et kortere varsel, efter lejemålet er opsagt.

Deltager lejer ikke i synet, eller ønsker lejer ikke at kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejer senest 2 uger efter synet. Indkalder udlejer ikke korrekt til fraflytningssynet, eller sender udlejer ikke rapporten, mister udlejer sit istandsættelseskrav.

Har udlejer ikke mere end et beboelseslejemål, har udlejer ikke en pligt til at syne lejemålet.

7. Skal jeg benytte en bestemt lejekontrakt?

Hvis du ønsker at benytte en standardiseret blanket, skal du benytte den gældende typeformular 10a enten på dansk eller engelsk.

Du finder link til den danske udgave af typeformular 10a her.

Du finder link til den engelske udgave af typeformular 10a her.

Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, kan lejer ikke pålægges mere byrdefulde vilkår, end der er fastsat i lejeloven.

8. Hvor finder jeg den gældende lejelov?

Den gældende lejelov kan findes her. Vær opmærksom på efterfølgende ændringer.

9. Jeg har en tvist med min udlejer, hvad gør jeg?

Ministeriet kan ikke yde rådgivning i din konkrete sag. Hvis du derfor ønsker en nærmere gennemgang af din sag, henviser vi til andre aktører.

Hvis du har en tvist med din udlejer, kan sagen indbringes for huslejenævnet eller boligretten.

Huslejenævnet kan træffe afgørelse ved tvister om blandt andet:

Huslejens størrelse
Lejeforhøjelser
Lejers og udlejers vedligeholdelsespligt
Istandsættelseskrav
Tilbagebetaling af depositum
Lejers ret til at gennemføre forbedringsarbejde i lejligheden mod godtgørelse
Forbrugsregnskaber
Lejers tilsidesættelse af god skik og orden (det er alene udlejer, der kan indbringe denne type sager)

Huslejenævnet har ikke mulighed for at træffe afgørelse vedrørende nedenstående. Sagen skal derfor indbringes for boligretten.

Opsigelse og ophævelse af lejemål
Forholdsmæssigt afslag i lejen grundet mangler
Kompensation eller erstatning generelt
Lejemålets overdragelse til andre fx ved bytte eller fremleje
Gener ved byggearbejder
Generel fortolkning af vilkår i lejekontrakten
Uenighed om betalinger/pengekrav, fx tilbagebetaling af leje eller forudbetalt leje, hvor der ikke er sket modregning i depositum
Lejers klage over andre lejere eller over udlejers handlemåde

Almen udlejning

1. Hvad skal lejer vedligeholde?

Lejer har pligt til at vedligeholde nøgler og låse. Dette er dog en forpligtelse, som udlejer kan overtage, såfremt dette aftales i lejekontrakten. Lejers vedligeholdelsespligt afhænger af, hvilken vedligeholdelsesordning der er aftalt. Vedligeholdelsesordningen er enten en A-ordning eller en B-ordning.

Ved A-ordningen er lejligheden ved indflytning nyistandsat, og lejer skal selv vedligeholde for egen regning. Hvilket også betyder, at boligen skal afleveres istandsat. Har du ved fraflytning boet i din bolig i otte år og fire måneder eller mere, er du fritaget for istandsættelsespligten.

Ved B-ordningen er lejemålet ikke istandsat ved indflytning, men evt. misligholdelse er udbedret. Du skal ikke istandsætte boligen ved fraflytning, men er den misligholdt, skal du betale for istandsættelsen. Boligen har en vedligeholdelseskonto, som du kan anvende, hvis det er nødvendigt. Det kan være til maling, tapetsering og gulvbehandling. Du skal kontakte din udlejer, såfremt du ønsker at benytte vedligeholdelseskontoen.

2. Jeg oplever gener fra andre beboere, hvad gør jeg?

Hvis du oplever gener fra andre beboere i foreningen, skal du kontakte udlejer, da udlejer har pligt til at holde god skik og orden i ejendommen. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud fra udlejer, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede. Hvis en lejer tilsidesætter god skik og orden, kan lejeren blive pålagt retsfølger og i sidste ende kan udlejer opsige eller hæve lejekontrakten.

3. Hvad må min husleje være?

Den samlede leje for afdelingens boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat således, at der er balance mellem indtægter og afdelingens udgifter (til driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser og lignende i henhold til reglerne). Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi.

4. Må min udlejer godt hæve huslejen?

Lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Er der lejeforhøjelser, som er nødvendige til opfyldelse af balanceprincippet, eller lejeforhøjelser, som følge af ændringen i lejefordelingen (den indbyrdes brugsværdi), kan disse lejeforhøjelser gennemføres med 3 måneders varsel.

Byfornyelse

For kommunen

1. Hvad kan kommunalbestyrelsen yde støtte til?

Kommunalbestyrelsen kan yde støtte til de byfornyelsesforanstaltninger, som er angivet i byfornyelsesloven, når betingelserne herfor er opfyldt. Derudover kan kommunalbestyrelsen yde støtte til andre byfornyelsesforanstaltninger, der ikke i øvrigt kan ydes støtte til.

2. Hvor mange statslige midler er der afsat?

Der findes flere byfornyelsespuljer, hvorefter kommunalbestyrelsen kan få refusion for den af kommunalbestyrelsen ydede støtte til byfornyelsesforanstaltninger, når betingelserne herfor er opfyldt. Hvor mange midler der er afsat til den enkelte pulje, fastsættes på de årlige finanslove. Hvordan den samlede udgiftsramme til en pulje fordeles mellem de enkelte kommuner, fastsættes af social- og boligministeren.

Bekendtgørelse om landsbyfornyelse kan findes her.

Bekendtgørelse om fornyelse af bymidter kan findes her.

3. Hvordan ændrer jeg registreringen i BOSSINF?

Ændringer til en konkret registrering i BOSSINF eller andre forespørgsler/spørgsmål i forbindelse hermed skal som udgangspunkt ske til Social- og Boligstyrelsen, som varetager administrationen af systemet.

For private

4. Hvad kan jeg få støtte til?

Kommunen kan yde støtte til byfornyelsesforanstaltninger. Det er kommunalbestyrelsen, som beslutter, hvorvidt du kan få støtte til de konkrete foranstaltninger. Du skal derfor kontakte din kommune, der nærmere kan oplyse dig om mulighederne for at søge støtte.

5. Jeg har problemer med min bolig, hvem skal jeg kontakte?

Det er ejeren, som har ansvaret for boligen. Er der tale om problemer, som f.eks. kan udgøre en sundhedsfare eller brandfare, har du mulighed for at kontakte kommunen. Kommunen skal føre tilsyn med alle ejendomme i kommunen, som benyttes til beboelse og ophold. Kommunen kan herunder undersøge, om din bolig er sundhedsfarlig eller brandfarlig. Kommunen har beføjelse til at nedlægge forbud mod beboelse, såfremt der er sundhedsfare eller brandfare. I den forbindelse kan kommunen f.eks. meddele ejeren påbud om afhjælpning af problemerne.

Er din bolig en lejebolig, og er der f.eks. tale om en mangel ved det lejede, har du som lejer visse misligholdelsesbeføjelser fx udbedring af manglen eller et forholdsmæssigt afslag i lejen. Du skal kontakte din udlejer. Tvister herom kan indbringes for boligretten.

Byggeri

1. Hvilke klimakrav er der til mit byggeri?

Du kan finde kravene til bygningers klimapåvirkning i bygningsreglementets kapitel 11. Grænseværdierne for bygningens klimamæssige påvirkning afhænger af, hvilken type bygning, der er tale om. Grænseværdierne kan findes i bygningsreglementets § 298.

2. Hvilke målere skal jeg sætte op i min bygning til måling af vand, varme og el? (målerbekendtgørelsen)

Målerbekendtgørelsen fastslår, at målere skal installeres for at måle forbruget af el, gas, koldt vand, varmt vand, varme og køling for bygningen. Målerbekendtgørelsen fastsætter også regler for individuel måling for så vidt angår el, gas, varmt vand, varme og køling. Hvad angår koldt vand skal der i nybyggeri forberedes installering af målere. Installation af og klargøring til individuelle målere gælder både eksisterende og nybyggeri, hvis dette teknisk og omkostningseffektivt at gennemføre. Målerne skal anvendes til måling af forbruget og til fordeling af forbruget til den enkelte bolig- eller erhvervsenhed.

De installerede målere skal være i overensstemmelse med Sikkerhedsstyrelsens regler om måleteknisk kontrol med og anvendelse af målere. Derudover skal målere til varme, køling og varmt brugsvand være fjernaflæselige, medmindre dette ikke er omkostningseffektivt. For eksisterende byggeri skal fjernaflæselige målere være installeret senest den 1. januar 2027.

For spørgsmål om din konkrete situation kan du kontakte din pågældende kommune. Du kan også finde mere information i vejledning til målerbekendtgørelsen.

3. Hvem kan jeg klage til over min byggesag?

Efter byggelovens § 23, stk. 1, kan kommunalbestyrelsens afgørelser påklages til Nævnenes Hus inden 4 uger fra den dag, afgørelsen er meddelt.

4. Hvem kan jeg klage til over min nabos byggesag?

Du kan altid kontakte din pågældende kommune for at høre nærmere om din nabos byggesag. Hvis du har individuel og væsentlig interesse i sagen, er du klageberettiget. Du kan derfor klage til Nævnenes Hus, jf. byggeloven § 23, stk. 1.

5. Jeg har spørgsmål til mit byggeri, hvem skal jeg gå til?

Det er landets kommuner, som er bygningsmyndighed. Kontakt derfor din kommune, hvis du har spørgsmål i relation til en konkret byggesag.

Links til lovgivning (OBS: vær opmærksom på ændringer):